北京調(diào)整樓市政策之后，上海也對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化。
8月25日，上海市住建委、市財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，出臺(tái)包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。
中指院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，整體來看，本次上海樓市新政在優(yōu)化限購、加大公積金政策支持方面，與北京較為相似。除此之外，上海進(jìn)一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策等措施，整體力度較北京略大，政策范圍更廣。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海最新出臺(tái)的政策，惠及面較廣，將為全國新一輪政策優(yōu)化和市場(chǎng)向好，產(chǎn)生正面的提振作用。
一家TOP10房企管理層在8月25日下午的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，上海今日放松政策，將對(duì)樓市成交形成利好。“在政策助力之下，像上海這樣高能級(jí)熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模，可能會(huì)進(jìn)一步放量，這將持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)?！?/p>
“市場(chǎng)預(yù)計(jì)，未來北京也可能會(huì)繼續(xù)優(yōu)化商貸利率，出臺(tái)降低居民購房成本等措施。隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，這將有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)?！标愇撵o表示。
調(diào)減限購 并非取消外環(huán)外限購
“今日上海出臺(tái)的房地產(chǎn)政策中，倍受市場(chǎng)關(guān)注的一項(xiàng)措施為，符合條件情況下，在外環(huán)外將不限制購房套數(shù)，即購房資格進(jìn)一步放寬。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
通知明確，對(duì)符合上海市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。對(duì)于成年單身人士，按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。
按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。
“上海進(jìn)一步調(diào)減住房限購政策，外地社保年限規(guī)定為1年，比北京2年的規(guī)定更進(jìn)一步，實(shí)施力度大于市場(chǎng)預(yù)期。”克而瑞分析師表示。
業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年以來上海外環(huán)外新房供應(yīng)集中，且未來仍為供地主力，限購調(diào)整后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。
據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環(huán)外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，今年1-7月成交約12.7萬套，其中外環(huán)外成交約6.5萬套，占比約51%，新房、二手房外環(huán)外均為成交主力。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，上海對(duì)外環(huán)外購房套數(shù)的放松，這一政策方向與北京保持同步，是在市場(chǎng)需求不足的區(qū)域進(jìn)行針對(duì)性放松，此舉會(huì)對(duì)松江、嘉定、青浦等五大新城外環(huán)外區(qū)域形成利好。
其進(jìn)一步表示，按上海最新政策，單身人士購房不再區(qū)別對(duì)待，上海對(duì)單身人士有政策性限制由此成為歷史。這體現(xiàn)出對(duì)單身人群自住需求的有效保障，對(duì)于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿足社?；騻€(gè)稅繳納年限后，能更輕松購房，單身購房群體活躍度將大幅提高。這項(xiàng)政策將和外環(huán)外放松形成合力，大量單身人士的購房需求，將在外環(huán)外得到有效滿足。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根認(rèn)為，外環(huán)外不限套數(shù)購房，可加快上海外圍市場(chǎng)去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者。
不過，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉強(qiáng)調(diào)，上海此次限購政策調(diào)整，并非取消外環(huán)外限購，而是對(duì)戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭（社?；騻€(gè)稅連續(xù)繳納要滿1年及以上），放開了外環(huán)外限購的限制，即不限購置套數(shù)。
“非戶籍居民家庭在符合相應(yīng)條件的前提下，在外環(huán)外購房才不限套數(shù)，但這并非是完全取消了外環(huán)外限購?！崩钣罴畏Q。
商貸利率不分首二套 購房成本普降
調(diào)減限購的同時(shí)，上海還優(yōu)化了住房公積金政策，提高貸款額度，支持公積金“又提又貸”，以支持住房消費(fèi)力度。
具體而言，提高公積金貸款額度方面，對(duì)繳存人購買二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。
對(duì)繳存人購買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款；對(duì)于繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。
同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，公積金政策作為保障性購房福利政策，優(yōu)勢(shì)比較明顯，公積金貸款利率為2.6%，而商業(yè)貸款的利率為3.05%，利率差0.45%。
張波認(rèn)為，上海最新出臺(tái)的措施，公積金政策更為靈活。此舉提高了個(gè)人住房公積金貸款額度，支持提取公積金支付購房首付款和“又提又貸”，可減輕購房者資金壓力。
“公積金政策本身的單一作用相對(duì)有限，但和其他政策共同發(fā)力，將更好推動(dòng)樓市有序復(fù)蘇，這一政策方向與全國保持了一致。而對(duì)新建綠色建筑住房提供更高比例貸款，會(huì)讓市場(chǎng)更多關(guān)注該領(lǐng)域的發(fā)展?！睆埐ㄏ蛴浾弑硎尽?/p>
優(yōu)化限購及公積金政策的同時(shí)，上海最新政策還調(diào)整了商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，并完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。
李宇嘉介紹，商貸措施可簡(jiǎn)稱為，按揭利率不分首二套，該措施將有效降低購房者房貸成本。
在張波看來，優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，不再區(qū)分首套和二套，這一政策思路值得關(guān)注。
其認(rèn)為，未來，銀行側(cè)的房貸視角將從“購第幾套房”的單一維度，轉(zhuǎn)換到多維綜合考量，會(huì)更關(guān)注購房客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，靈活地確定每筆貸款的利率水平，這將有助于銀行優(yōu)化信貸資源配置。就當(dāng)下而言，這一政策在總體上將降低換房人群的資金門檻，使得改善性需求得到更加充分的釋放。
此外，上海還完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。
就該項(xiàng)措施，陳文靜指出，此前上海已經(jīng)調(diào)整房產(chǎn)稅稅率，本次為銜接優(yōu)化住房限購政策，對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。
“購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除，將進(jìn)一步降低購房的房產(chǎn)稅支出，促進(jìn)改善性住房需求釋放?！标愇撵o稱。
而從北京政策效果看，張波介紹，放寬外圍限購后，市場(chǎng)的熱度上升表現(xiàn)明顯，但由于上海的外環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)占比高于北京，并且今年以來持續(xù)有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供給，這一政策的效果對(duì)上海新房市場(chǎng)的整體拉動(dòng)力會(huì)弱于北京?！暗珜?duì)二手房，尤其是外環(huán)外二手房的拉動(dòng)作用，可能會(huì)強(qiáng)于北京?！?/p>
（財(cái)聯(lián)社記者 王海春）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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