天津樓市 加速跑進(jìn)“一線”圈 限購政策出臺難掩跨區(qū)域購房熱情
天津商品房 兩成被北京人買走
京津冀、東京都市圈輻射范圍對比
京津冀、東京都市圈高速、軌道交通對比
前不久，北京石景山一個商住項目的開發(fā)商對北京青年報記者說，他們要離開北京，整個集團(tuán)將戰(zhàn)略重點轉(zhuǎn)向天津。原因很簡單：在北京連地都拿不起了，而天津還有機(jī)會，而且這家房企最近在天津核心區(qū)拍到了土地，要做天津首個單價超過10萬的樓盤。
據(jù)了解，這家開發(fā)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，只是眾多房企涌進(jìn)天津的一個縮影。早在七八年前，很多一線房企都在天津戰(zhàn)略布局，如今已經(jīng)到了收獲的季節(jié)。而對于很多在北京買不起房的人來說，天津無論是城市配套還是教育資源，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他北京周邊城市，而且，天津進(jìn)入一線城市指日可待，因此，北京上班、天津居住的雙城生活，將成為越來越多北京人的選擇。
就在上周，天津出臺新的限購政策，首套房最低首付比例30%，非天津戶籍的居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，首付不得低于40%。但即使是這樣，也難掩北京買房人置業(yè)天津的熱情。
天津限購 異地買房人熱度不減
上周，上海、天津限購升級。天津出臺了新的房屋信貸政策。昨日，中國人民銀行天津分行官方網(wǎng)站掛出了由該行與天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》。主要內(nèi)容如下：對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。
前不久，天津生態(tài)城某樓盤內(nèi)部認(rèn)購，大量北京客戶排卡，而在上周限購政策出臺后，北京客戶接到通知，非天津本地戶籍的客戶全款優(yōu)先，全款客戶選完房剩下的才會放給貸款客戶。
北京買房人趙先生就是被“篩”下來的客戶。他本來準(zhǔn)備好了30%的首付款，在該項目買一套小戶型用于投資，而天津原本貸款也比較方便，限購一從緊，即使允許他購買，也要再增加10%的首付，200多萬的房子，多出來20多萬的首付，對他來說壓力不小。但他還是準(zhǔn)備等下去。
“說不定全款客戶能剩下些房子呢，就我手里這點錢，也只能買這里的房子了。”趙先生無奈地說。
像趙先生這樣的人不在少數(shù)，畢竟目前有大量手里有一些存款而找不到投資方向的人，而京津冀一體化的深化又將天津推到了風(fēng)口浪尖，未來城市價值及房產(chǎn)增值是完全可以預(yù)期的，因此，把錢投向天津房產(chǎn)成為眾多北京客的共識。
除了買房人，開發(fā)商也對天津更加趨之若鶩。前文提到的離開北京、戰(zhàn)略布局天津的開發(fā)商就是如此，開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，之所以看好天津，除了北京已經(jīng)做不起項目的原因外，天津良好的投資機(jī)會是他們做出決定的關(guān)鍵因素。
首先，外地開發(fā)商進(jìn)入天津門檻低。與一線城市相比，天津擁有得天獨(dú)厚的地理、文化、資源優(yōu)勢，但是更重要的是進(jìn)入門檻低，這也就使很多開發(fā)商在津拿地的資本相較其他城市也具有較大的優(yōu)勢。這一點從近年來可以看得出，很多開發(fā)商在天津頻頻出手拿地，土地面積之大，出手速度之快都令人咋舌。
其次，天津土地開發(fā)方面存在很多機(jī)遇，不僅門檻低，而且儲備充足。這也成為吸引資本大鱷們的因素之一。低門檻進(jìn)入并且能夠在待開發(fā)的地區(qū)拿到大片土地，這不僅能夠滿足開發(fā)商在短期內(nèi)積蓄土地資本的要求，而且對于后期開發(fā)商的運(yùn)營能力和開發(fā)能力都是相當(dāng)大的考驗。這也符合很多開發(fā)商“城市運(yùn)營”的開發(fā)理念。
第三，“京津一體化”為天津攢足人品。在眾多利好中，最為引人矚目的可以說是“京津一體化”因素的帶動。專家表示，目前天津發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急就是京津一體化的實現(xiàn)，天津如果能夠充分利用自己本身的文化積淀，就可能使天津獲得很大的經(jīng)濟(jì)支撐點，形成名副其實的中國北方經(jīng)濟(jì)中心，盡管這個過程可能需要十年或者是二十年，但北京和天津的一體化是不可阻擋的。
天津房 兩成被北京人買走
在北京某媒體工作的衛(wèi)先生，在五年前就在天津買了房，而且通過買房還辦理了藍(lán)印戶口。他的生活軌跡就是每周往返于京津之間，樂此不疲。
他對記者說：“如果我在北京買房，恐怕直到現(xiàn)在還在苦苦掙扎于還貸之中，而我在天津買房時價格才6000多元，貸款早就還完了。以后有了孩子，因為沒有北京戶口，在北京還要為他去哪里上學(xué)而發(fā)愁，而天津的教育資源也非常棒，所以說，在北京賺錢去天津花，這樣的生活很從容”。
據(jù)天津當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介公司提供的數(shù)據(jù)顯示2016年1-10月，全市新建商品住宅供應(yīng)1189萬平米，約10.8萬套，接近2015年全年供應(yīng)量（1193萬平米，10.9萬套）；2016年1-10月，全市新建商品住宅成交2064萬平米，18.4萬套，均為歷史最高，相比2015年（1415萬平米，12.6萬套），分別增加45.9%和46%；2016年1-10月，全市二手住宅成交1552萬平米，已超過2015年全年成交量（1281萬平米），為歷史最高。
而在房價漲幅方面，天津房價也是穩(wěn)中有漲。2016年1-10月，全市新建商品住宅成交均價13131元/平米，相比2015年全年（11715元/平米），上漲12.1%。
從以上數(shù)據(jù)可以看出，天津房地產(chǎn)的活躍度較強(qiáng)，居民買房意愿強(qiáng)烈，這就是一個城市樓市是否具備活力的重要指標(biāo)。
而像前文提到的衛(wèi)先生那樣，已經(jīng)有很多北京工作的人選擇了在天津買房。據(jù)不完全統(tǒng)計，歷年北京人在天津置業(yè)占天津新建商品房全部成交的20%左右，其中武清區(qū)（40%）和濱海新區(qū)（25%-30%）相對比較集中。
武清作為天津最靠近北京的行政區(qū)，憑借交通距離（時間）與價格（房價）優(yōu)勢，歷來受到北京客戶青睞，北京為武清住宅項目的第一大客戶來源地。一直以來，北京與天津武清之間的價格差是吸引北京外溢人口最重要的因素，而伴隨京津冀一體化進(jìn)程的加速，武清區(qū)承接大量北京外溢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)人口必將隨之大量涌入。而另一個熱點地區(qū)，濱海新區(qū)具備的港口優(yōu)勢，吸引大量來自北方的貿(mào)易類企業(yè)，其中北京企業(yè)與天津港聯(lián)系最為密切，據(jù)港務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，北京出口的70%通過天津港。隨著自貿(mào)區(qū)的落成，北京企業(yè)貿(mào)易類、金融類轉(zhuǎn)移至濱海新區(qū)將呈加速態(tài)勢，大量中高端購買力將出現(xiàn)（主要購買的群體集中在企業(yè)中高層）。
當(dāng)問到一些北京人為什么要購買天津房時，答案大概有八條。
一、房價遠(yuǎn)比北京便宜。天津目前平均房價14500元/平方米。而北京10月份統(tǒng)計的平均房價為40948元/平方米，相差將近3倍。
二、新盤比北京多，不乏像遠(yuǎn)洋、龍湖、萬科、金茂等大型房企，這些企業(yè)的品質(zhì)已經(jīng)是經(jīng)過市場檢驗的，因此，天津房地產(chǎn)的專業(yè)化水平與北京沒有太大的差別，僅僅是城市地位導(dǎo)致的地價差異因此造成了房價差異。
三、上班通勤時間短，跟在北京居住幾乎快差不多了。天津到北京的高鐵列車通勤時間24分鐘，而從武清開車到北京只需要一個多小時時間。
四、天津文教衛(wèi)生強(qiáng)，三甲醫(yī)院多，看病掛號比北京方便，幼兒園重點中小學(xué)也不少，而且高考上大學(xué)，相對其他城市分?jǐn)?shù)要低。
五、積分落戶比北京容易。
六、可以作為父母居住的地方，把父母從老家接來安置可以讓老人帶孩子在天津讀書，自己可以往返北京與天津，北京賺錢天津花。
七、天津大型購物娛樂中心比較多，佛羅倫薩小鎮(zhèn)，大悅城文化中心，銀河國際，恒隆廣場，奧特萊斯應(yīng)有盡有。
八、天津風(fēng)景優(yōu)美，河流眾多，而且民俗文化與居住習(xí)慣也與北京相近，北京人很容易融入天津的生活。
天津成為一線城市還有多遠(yuǎn)
據(jù)相關(guān)媒體報道，2015年，天津市GDP總量居全國第五，僅次于北上廣深。這一年，對天津的意義非同凡響，濱海新區(qū)開發(fā)開放、京津冀協(xié)同發(fā)展、“一帶一路”、自貿(mào)區(qū)、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，五大國家發(fā)展戰(zhàn)略同時疊加，全國只有天津。
據(jù)一位在天津做房地產(chǎn)的北京開發(fā)商介紹，天津優(yōu)勢在于和北京的關(guān)系，有句話叫：天津的人往北京跑，河北的人往天津跑，意思是天津是承接北京與河北乃至山西、內(nèi)蒙古、東北的重要支點。它在行政層級上是直轄市，也是北方特殊的交通、港口、物流樞紐，可以輻射環(huán)渤海乃至三北地區(qū)。
據(jù)專家介紹，幾乎所有房企進(jìn)入一個城市時，都有一個重要的考察指標(biāo)：人口凈流入。如果是正向的，證明這個城市是有活力的，樓市一定不會差；如果是凈流出，基本可以放棄進(jìn)入了（如中國北方幾個省，就是人口凈流出，在資本界有一句話：投資不出山海關(guān)，說的就是這個道理）。
而天津的情況則是樂觀的，人口流入量非常大，近年來平均每年增加近50萬人。原因主要有兩個：一是天津自身的大項目、大工程，吸引大量人才；二是北京限制人口規(guī)模導(dǎo)致的外溢效應(yīng)。
據(jù)《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》指出，天津的高速增長，依靠的是國家的政策紅利帶來的大批重點工業(yè)項目。自濱海新區(qū)成為國家戰(zhàn)略以來，其累計的固定資產(chǎn)投資達(dá)到數(shù)萬億。濱海新區(qū)因大飛機(jī)等領(lǐng)軍的高端重工業(yè)競爭力很強(qiáng)，在未來也具有廣闊的想象空間。
獲批自貿(mào)區(qū)成為創(chuàng)新的絕佳契機(jī)。依托自貿(mào)區(qū)這個支點，天津吸引了更多資金和人才，未來更要建立與國際貿(mào)易投資規(guī)則相適應(yīng)的體制機(jī)制，建設(shè)制度創(chuàng)新新高地、轉(zhuǎn)型升級新引擎。
金融領(lǐng)域中，天津的融資租賃一直領(lǐng)跑全國。如果說北京是中國金融的決策中心，上海是中國金融的交易中心，深圳是中國金融的市場中心，天津則是產(chǎn)業(yè)金融中心。
我們離雙城生活還有多遠(yuǎn)
在不久前舉辦的軌道交通與城市發(fā)展論壇上，萬科董事會主席王石認(rèn)為，我國已經(jīng)到了軌道改變城市的階段，“未來十年，容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發(fā)達(dá)城市帶范圍內(nèi)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)”。從國際經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化走向成熟的階段，就會形成更具威力和影響力的城市經(jīng)濟(jì)圈，中國也不例外。而完善發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是保持大城市活力，支撐“大都市圈”發(fā)展的前提。
自從天津高鐵于家堡站開通以來，每天往返天津與北京南站的上車人數(shù)都能達(dá)到50萬左右人次。一位工作人員告訴記者，于家堡站始發(fā)北京南有8趟列車，北京南發(fā)往于家堡終點站的列車有7趟，每天雙向共計15趟。自開通以來，客流量穩(wěn)步遞增，每天早晚高峰，高鐵票常常售罄，為滿足乘坐需求，不時還會加售站票。
今年5月15日，全國鐵路迎來了近10年最大范圍列車運(yùn)行圖調(diào)整。北京鐵路局旅客列車開行總數(shù)達(dá)到610對，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。為打造京津冀區(qū)域半小時和1小時交通圈，新增石家莊、定州東、保定東至北京西高鐵列車。而據(jù)專家介紹，周圍中小城市進(jìn)入京津冀城際鐵路網(wǎng)的標(biāo)準(zhǔn)是，從任何節(jié)點城市出發(fā)到北京、天津，通勤時間都在1小時左右。石家莊、保定、廊坊、滄州、邯鄲等城市已經(jīng)接入其中。與此同時，北京地鐵確定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6號線通至河北燕郊、大興線通至河北固安、房山線通至河北涿州。
幾十分鐘的車程，生活成本的天壤之別，使北京天津雙城生活變?yōu)榭赡?。尤其是北京的溢出效?yīng)，更使得很多在北京壓力大、收入不足以承擔(dān)高房價與高消費(fèi)的年輕人選擇天津。
在麗澤商務(wù)區(qū)上班的郭先生，在單位附近看房子，發(fā)現(xiàn)連南四環(huán)周邊的新盤都已經(jīng)接近十萬元一平方米了，而他只有一百多萬存款和二十多萬的年薪。在與妻子經(jīng)過深思熟慮后，他們決定去天津買房（天津市區(qū)，而不是武清等地），畢竟目前天津房價徘徊在2萬元左右，對他來說，壓力大大地減輕了，而且父母都是河北人，對天津的認(rèn)同感更強(qiáng)烈一些。
郭先生說：“當(dāng)你站在南站，看附近樓盤十萬，和你站在天津站，看附近樓盤兩萬，而兩者的差距僅僅是二十四分鐘。我就是想通這個道理后決定買天津房的”。
據(jù)有關(guān)人士判斷，今后北京的城市功能有可能會轉(zhuǎn)型，它承載的功能應(yīng)該是高科技、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，再加上環(huán)境治理，而不再強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。那么經(jīng)濟(jì)指標(biāo)由誰承擔(dān)呢？毋庸置疑，以天津衛(wèi)橋頭堡的京津冀一體化。這就是為何目前北京鼓勵很多產(chǎn)能一般、高耗材企業(yè)離開北京的原因（很多家居企業(yè)在北京的工廠都在河北紛紛找地搬遷）。(記者 張艦)
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
晉公網(wǎng)安備 14090202000008號 
