板塊分化，“洼地”中有“高地”
實(shí)際上，近些年來房山樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著比較明顯的變化。從剛開始針對首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過渡，部分高品質(zhì)的項(xiàng)目也在逐漸開始入市。同時，由于房山區(qū)面積較大，分為多個樓盤相對集中的板塊，而每一個板塊又有著自身不同的區(qū)位特點(diǎn)，這也造成了房山區(qū)域市場相對復(fù)雜，各個區(qū)域之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價格相差較大的局面出現(xiàn)。
在長陽、良鄉(xiāng)這兩個離城區(qū)較近、新盤分布比較集中的板塊，6月的新房均價達(dá)到了2.95萬元/平方米和2.57萬元/平方米。相對地，較遠(yuǎn)一些的閻村，6月的新房均價僅為1.7萬元/平方米，而更遠(yuǎn)一些的琉璃河均價僅8600元/平方米。這些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房價在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時拉低了房山區(qū)的均價，更使房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢。
在房山的長陽板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤的售價也讓剛需族發(fā)出“高攀不起”的感慨。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中糧萬科·長陽半島帶精裝修的商住房源，銷售均價為3.2萬元/平方米，相對其南邊幾公里的廣陽城、良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的房源，價格要高出不少。比如，位于廣陽城地鐵站附近的住宅項(xiàng)目金隅糖+，售價在2.7萬元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學(xué)城北側(cè)的旭輝E天地商住LOFT產(chǎn)品，上半年毛坯房銷售均價僅在1.9萬元/平方米左右。
但是，記者本周三走訪時發(fā)現(xiàn)，上述幾個項(xiàng)目目前對客戶的報(bào)價均已大大超過今年上半年的銷售均價，但差距依然較大。像中糧萬科·長陽半島的商住產(chǎn)品，中介介紹時稱其最高售價達(dá)3.8萬元/平方米。金隅糖+目前售價已達(dá)到3.5萬元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價也達(dá)2.2萬元/平方米左右。
對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，上半年房山長陽、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價與去年同期相比，上漲幅度高達(dá)19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價格水平。
“北京市場上最后的價格洼地正在被潮水般涌來的購房需求填平。”郭毅表示，“今年以來房山長陽、良鄉(xiāng)共成交商品住宅2771套，比同期市場供應(yīng)多出了千套之余，區(qū)域樓市的供不應(yīng)求催升了房價高漲?！?/p>
供應(yīng)轉(zhuǎn)變，大戶型、豪宅漸入市
除了集中分布于長陽和良鄉(xiāng)等地的剛需項(xiàng)目之外，房山還有大量的改善型住宅分布。比如，五礦·銘品、廣陽郡九號、天恒樂墅、韓建·觀山源墅等，只不過這些項(xiàng)目并未位于剛需產(chǎn)品較集中的長陽區(qū)域附近，而是分布在相對獨(dú)立的位置上。其價格雖然不能同動輒“十萬+”的地王項(xiàng)目相比，卻也大大超過了房山區(qū)域均價，針對的也不再是首次置業(yè)的剛需客群。
比如，位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的廣陽郡9號，單套總價500萬至700萬元之間。而位于房山閻村附近的天恒樂墅，雙拼別墅產(chǎn)品總價600萬元起的價格也是主要瞄準(zhǔn)改善型需求客群。
“目前，位于西南五環(huán)的長陽、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增加?！惫阒赋?，目前，在長陽、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)與中小戶型各占50%。與去年同期相比，長陽、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經(jīng)歷一個高端化的過程。
據(jù)記者了解，得益于近幾年7000億城南投資的推動，房山實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級與配套的完善，也吸引了品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐這一曾經(jīng)被認(rèn)為是價格洼地的房山樓市。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，依托于房山大的規(guī)劃，位于京西南五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域發(fā)展前景廣闊?！耙?yàn)閺拈L遠(yuǎn)來看，城六區(qū)也無法擴(kuò)建，房山無疑是承接城六區(qū)功能和產(chǎn)業(yè)疏解的絕佳地帶，未來這個區(qū)域的舒適度是極高的?！?/p>
區(qū)域配套漸完善，未來潛力被看好
房山樓市由首次置業(yè)的剛需人群向高品質(zhì)乃至首次改善需求過渡，也對房山的開發(fā)商們提出了更高的要求，同時也反過來催升了開發(fā)商對于區(qū)域的未來預(yù)期。
從房山區(qū)域的整體發(fā)展來說，近年來，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)相對成熟，而華北最大奧特萊斯購物中心落戶也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價值以及配套開始逐步提升和完善，地鐵房山線的開通、燕房線的建設(shè)使得房山交通發(fā)展迅速，價值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。
不止一位房山區(qū)域開發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價格仍然是偏低的，所以今年以來，長陽、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補(bǔ)漲”。
房山一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示：“如今，房山區(qū)域購房者的需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，價格已經(jīng)不是吸引購房者的唯一要素，所以項(xiàng)目用價格的手段來吸引客戶，優(yōu)勢也不再明顯。他們已從只關(guān)注價格、產(chǎn)品戶型、配套設(shè)施等看得見摸得著的方面，轉(zhuǎn)而開始注意物業(yè)管理、區(qū)域升值潛力這些軟性需求。這是區(qū)域客群正在成熟的標(biāo)志，也是整個區(qū)域發(fā)展帶來的結(jié)果。”
（責(zé)任編輯：盧相?。?br />
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