新房市場難覓合適的項目，二手房自然就成了首選。相比新建項目，二手房雖然存在社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計等劣勢，但僅價格一條，就足以保證其在市場中的地位。尤其是在一些沒有地王出沒的城區(qū)，二手房價格相對穩(wěn)定，在二手房市場，剛需們300萬元的預算下，選擇頗多。
中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產(chǎn)品成交占比均呈上升趨勢，而這兩個面積區(qū)間段對應的分別就是首次置業(yè)的剛需和首次改善的人群。業(yè)內(nèi)人士預測，未來二手房仍將是消化剛需購房需求的主要產(chǎn)品，由于市場存量大，產(chǎn)品類型豐富，價格將保持穩(wěn)定。
剛需退至二手房 60平方米以下小戶型走俏
低總價、低單價的小戶型在新房市場難覓，很多購房人無奈轉(zhuǎn)向了二手房。一位剛在天通苑買了一套兩居的購房人方先生告訴《廣廈時代》，促使他出手的原因主要就是著急住，不想再等了。
方先生購買的是一套93平方米的南向兩居，總價約290萬元，單價3萬元/平方米左右。他買房時，有反復的考察研究過意向區(qū)域的各個項目。在他意向的北部區(qū)域，新房供應本來就很少，與天通苑相隔并不遠的北苑板塊，已經(jīng)晉升為豪宅區(qū)。雖然天通苑這么多年價格一直比較穩(wěn)定，升值空間比較小，但在解決居住需求上，確實基本可以滿足他的各項需求。
方先生還表示，他在天通苑買了房之后，他身邊的一個同事也出手買了一套60平米的一居。方先生解釋道，對于他們這樣的剛需一族，手里只有一套房，雖然升值空間也是必須要考慮的，但也沒法在意太多，畢竟在價格面前，其他的因素都顯得沒那么重要了。雖然知道一段時間后，家庭結(jié)構(gòu)變化直接面臨居住需求的改變，但周邊人的經(jīng)驗都告訴他們，先下手，再慢慢騰挪是比較好的選擇，在北京買房，一步到位就是幻想。
剛需族們對二手房市場的需求直接推動了二手房的成交量。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年1-6月份60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產(chǎn)品成交占比呈上升趨勢。60平方米以下產(chǎn)品成交占比平穩(wěn)增長。中原地產(chǎn)市場研究部分析認為，這樣的增長主要源于一些單身人士、新婚夫妻出于資金和房屋性價比的考量，更傾向于購買小戶型產(chǎn)品用于自住。
價格相對穩(wěn)定 剛需置業(yè)城區(qū)只能選二手
當被問到選擇購買二手房的原因，價格、區(qū)域是最經(jīng)常被提及的兩個因素。雖然最近一年二手房市場量價齊升，但相比新房市場，這樣的上漲就顯得沒那么劇烈了。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環(huán)比2015年下半年增長20.6%，創(chuàng)下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環(huán)比2015年下半年的均價上漲9.3%。
由于二手房可以即買即住，所以剛需購買二手房時，對于區(qū)域認識更加直觀。預算有限，又想在交通便利的區(qū)域置業(yè)，多方比較下最終只能選擇二手房。在《廣廈時代》的調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，對于剛需客，地鐵等公共交通是上下班主要交通工具，因此他們在購房時更側(cè)重考慮交通的便利性，在交通便利的基礎(chǔ)上，二手房幾乎是唯一選擇。
中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手住宅成交仍然集中在中心城區(qū)——朝陽和海淀。同時通過對比這兩年各城區(qū)占比可以看出，郊區(qū)中除去通州和延慶，其余城區(qū)的成交占比均有所上升；其中通州區(qū)下降主要是因為去年8月份的限購政策。
偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，33%位于朝陽區(qū)，16.8%位于豐臺區(qū)，16.5%位于海淀區(qū)。
從數(shù)據(jù)可以看出，購買二手房，犧牲舒適度換取便利度，仍是購房人的主要選擇。不過，從趨勢看，盡管二手住宅成交仍以中心城區(qū)為主，但和土地市場一樣正在逐漸郊區(qū)化。隨著市場整體價格的水漲船高，剛需在城區(qū)購買二手房的門檻也將逐步被推高。
二手房市場主力地位難撼動 未來仍是剛需主要選擇
在剛需和改善型需求的推動下，二手房的成交量也在今年達到巔峰。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.2%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續(xù)，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價預期的產(chǎn)品。在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加凸顯。
雖然需求依然旺盛，但業(yè)內(nèi)人士認為二手房市場降溫是大概率事件。中原地產(chǎn)市場研究部分析認為，2016年上半年二手房政策出現(xiàn)收緊：“首付貸”的叫停、對中介部門進行整治、全市二手住宅房源核驗全面執(zhí)行等等原因，使得火熱的二手住宅市場逐漸冷卻下來。市場中長期積累的購房需求在上半年集中釋放和提前透支，后續(xù)新增需求不足?，F(xiàn)在市場整體活躍度降低，買房者觀望氛圍濃重。二手住宅成交均價雖然保持每月上漲，但漲幅已經(jīng)開始收窄，預計下半年二手住宅市場將進入調(diào)整期：市場成交持續(xù)下降，平穩(wěn)回調(diào)；價格將逐步止?jié)q，或有小幅回落。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，從當前的政策形勢來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續(xù)低溫或難以避免。而根據(jù)以往的數(shù)據(jù)，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規(guī)模的增加，年均交易總量也就在 20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套，根據(jù)歷史經(jīng)驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規(guī)模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量的萎縮，逐步企穩(wěn)回落。（門庭婷）
（責任編輯：籍俊霞）
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