商住限購(gòu)：房企為何“寧肯信其有”？
6月6日-14日，北京商辦類項(xiàng)目簽約貨值達(dá)227億，未來(lái)是否限購(gòu)仍存懸疑
2672套，這是在本周二（6月14日）當(dāng)天商辦類項(xiàng)目的成交數(shù)據(jù)。業(yè)內(nèi)人士根據(jù)當(dāng)天成交均價(jià)24916元/平方米計(jì)算，其簽約金額達(dá)到56.4億元。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)，自6月6日起的9天時(shí)間內(nèi)，北京商辦類產(chǎn)品共簽約87.55萬(wàn)平方米，簽約貨值高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常情況下一整個(gè)月的成交量。
這一切的始作俑者是一條在6月14日盛傳的“今晚24時(shí)北京商住全面暫停網(wǎng)簽”的消息。盡管北京市建委在當(dāng)天晚些時(shí)候?qū)γ襟w證實(shí)傳言不屬實(shí)，但全城多數(shù)的商辦項(xiàng)目仍收獲了“大滿貫”。
違規(guī)銷售項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽
“雖然主管部門對(duì)‘停止網(wǎng)簽’一說(shuō)辟謠了，但究竟限不限購(gòu)仍然沒(méi)有表態(tài)。是不是7月1日之后，還會(huì)限購(gòu)？誰(shuí)也說(shuō)不清楚，所以幾乎沒(méi)有項(xiàng)目會(huì)掉以輕心?！贝笈d區(qū)某項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目原計(jì)劃在月底推新，在受到傳言及周邊項(xiàng)目“不打烊”銷售策略的刺激下，將推盤時(shí)間提前。無(wú)獨(dú)有偶，另一位房企負(fù)責(zé)人也告訴記者，除了沒(méi)有拿到預(yù)售證的，能銷售的房源都在近期放出來(lái)。
多位業(yè)內(nèi)人士都表示，主管部門對(duì)商辦類項(xiàng)目限購(gòu)的只字未提，就意味著“限購(gòu)”的達(dá)摩克利斯劍始終懸在頭頂。
事實(shí)上，這樣的擔(dān)心并非無(wú)中生有。
據(jù)一位接近市建委人士透露，早在通州推出商辦類項(xiàng)目限購(gòu)之時(shí)，主管部門已同時(shí)將此類項(xiàng)目成交活躍的熱點(diǎn)區(qū)域列入觀察范圍，也曾表態(tài)必要時(shí)將針對(duì)各區(qū)域不同情況“因地施策”。“現(xiàn)在確實(shí)是在分區(qū)域、分批暫停一些有問(wèn)題項(xiàng)目的網(wǎng)簽，但只是針對(duì)違規(guī)銷售的項(xiàng)目?！痹撊耸窟€對(duì)“違規(guī)”項(xiàng)目舉例說(shuō)明：“比如有些項(xiàng)目拿了一個(gè)預(yù)售證后拆分銷售?！钡赋龃伺e和限購(gòu)關(guān)系并不大。
某資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“寧可信其有”的想法從目前來(lái)看是明智的，“因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力短期內(nèi)不能釋放，政策管制其實(shí)是符合預(yù)期的?！敝性禺a(chǎn)副總經(jīng)理任莉也認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)并指出，“尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)的商辦類項(xiàng)目抓緊時(shí)間跑量，這非常有必要?！?/p>
商辦限制持續(xù)加強(qiáng)成共識(shí)
受到商品住宅供應(yīng)減少和價(jià)格上漲等多方面因素的綜合影響，商辦類項(xiàng)目成交在近兩年迎來(lái)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，商住占比一直維持在20%左右。今年以來(lái)，商辦項(xiàng)目的成交占全部商品房成交的比重高達(dá)56%，這也是該類型項(xiàng)目首次超越商品住宅，成為市場(chǎng)主力。
盡管如此，某國(guó)企總經(jīng)理指出，商辦類項(xiàng)目和普通住宅產(chǎn)品相比，一直是一種尷尬的存在，不僅容積率較高，位置也相對(duì)較差，并且競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，多年以來(lái)并沒(méi)有暴漲的空間和事實(shí)表明，對(duì)其加以限制的意義并不大。
但對(duì)于商辦項(xiàng)目限制將會(huì)持續(xù)加強(qiáng)的觀點(diǎn)，已經(jīng)成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。郭毅認(rèn)為，近幾年包括通州、昌平、門頭溝等地都對(duì)商業(yè)及公建用地提升了規(guī)劃要求，如分割散售的面積加大、要求開發(fā)商自持等。其目的一方面在于還原商業(yè)及辦公產(chǎn)品原本的使用用途，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升及配套升級(jí)形成助力，另一方面也是在北京控制人口規(guī)模的目標(biāo)之下，減少因商改住產(chǎn)品激增造成大量常住人口涌入?yún)^(qū)域的壓力。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，限制是趨勢(shì)，但如何限，還有待商榷。”某業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。
應(yīng)警惕非理性購(gòu)房
盡管在剛剛過(guò)去的半個(gè)月時(shí)間，商辦類市場(chǎng)銷售全線飄紅，不少項(xiàng)目抓緊窗口期推盤，提前規(guī)避了后續(xù)政策收緊的可能，但有業(yè)內(nèi)人士指出其中仍然存有一定風(fēng)險(xiǎn)。
“對(duì)于商辦類產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，后續(xù)大降溫的可能性很大，某種程度上也是北京此前限購(gòu)政策的一個(gè)升級(jí)版?！币拙友芯吭褐菐?kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來(lái)一旦商辦類項(xiàng)目大降溫，會(huì)使得房企的投資積極性減弱。
另一位業(yè)內(nèi)人士也指出，近幾年高價(jià)地頻出，開發(fā)商通過(guò)配套商辦改為商住產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)快速去化出售回籠資金的做法已成共識(shí)，而一旦商改住這一途徑被封鎖，這些高地價(jià)、高成本的項(xiàng)目也將會(huì)面臨嚴(yán)重的資金困局。
不僅是后續(xù)投資的熱情減退，在某位房企人士看來(lái)，“售后服務(wù)”也將面臨巨大挑戰(zhàn)?！盀榱丝焖黉N售，有些項(xiàng)目選擇了降價(jià)換量，這會(huì)給前期已購(gòu)房業(yè)主帶來(lái)心理波動(dòng)?！痹撊耸空J(rèn)為，政策頻繁調(diào)整使得購(gòu)房人近期比較焦慮，非理性購(gòu)房因素加大，一旦市場(chǎng)冷卻，他們或?qū)⒚媾R更大的心理壓力而有相對(duì)過(guò)激行為，值得警惕。記者 李捷
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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