近期，交通銀行的一則“提前還貸需支付補(bǔ)償金”的消息，令“提前還貸”話題再度受到關(guān)注?！疤崆斑€了30萬元房貸，省了50萬元的利息?！薄疤崆斑€貸之后月供降了3000多元，壓力小了些。”記者關(guān)注到，近期不少市民在網(wǎng)絡(luò)平臺上分享了自己提前還房貸的經(jīng)歷。那么，提前還貸是否一定劃算？選取哪種還貸方式更好？還貸過程中，又有哪些風(fēng)險需要規(guī)避呢？
現(xiàn)象：居民提前償還房貸意愿提升
市民簡女士表示，購房貸款100多萬元，房貸利率5.19%，3年期間共計(jì)還貸25萬元，查詢明細(xì)后才發(fā)現(xiàn)，其中本金約5萬元，利息高達(dá)20多萬元，于是在手頭有余錢的情況下，選擇縮短年限的還款方式，提前還了30萬元貸款，算下來節(jié)省了50多萬元的利息。
人民銀行數(shù)據(jù)顯示，今年4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；今年2月，分部門看，住戶貸款減少3369億元，其中，中長期貸款減少459億元?！笆诸^有余錢，找不到好的投資渠道”“想減輕還貸壓力”“目前理財(cái)收益率不及房貸利率”等，成為市民選擇提前還房貸的主要原因。
“居民提前償還房貸意愿提升是因?yàn)榈惋L(fēng)險資產(chǎn)收益率降低，而按揭利率剛性偏高?！狈秸C券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。
從當(dāng)前房貸利率和銀行理財(cái)收益率的情況對比來看，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月30城房貸主流利率下調(diào)，至此已有74城(6月58城)房貸利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，普益標(biāo)準(zhǔn)的最新數(shù)據(jù)顯示，8月1日至8月7日，新發(fā)銀行理財(cái)產(chǎn)品中，固收類其封閉式凈值型產(chǎn)品的平均業(yè)績基準(zhǔn)為4.02%，環(huán)比下跌0.04個百分點(diǎn)。銀行理財(cái)子公司新發(fā)開放式產(chǎn)品的平均業(yè)績比較基準(zhǔn)為4.15%，環(huán)比上漲0.26個百分點(diǎn)，新發(fā)封閉式產(chǎn)品的平均業(yè)績比較基準(zhǔn)為4.34%，環(huán)比下跌0.07個百分點(diǎn)。
分析：在貸款早期提前還貸才節(jié)省利息
提前還貸一定劃算嗎？“一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節(jié)省利息的意義，而當(dāng)?shù)阮~本息已還期數(shù)超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數(shù)超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經(jīng)所剩不多，提前還貸意義不大?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析道。
事實(shí)上，提前還貸除了考慮還貸時間，還要考慮利率水平等因素。肖文曉表示，如果有的市民購房時貸款利率上浮標(biāo)準(zhǔn)顯著高于現(xiàn)時的商業(yè)貸款利率，就可以優(yōu)先考慮提前還貸。與之對應(yīng)的是，公積金貸款執(zhí)行的是市面上最為優(yōu)惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。
在提前部分還貸過程中，市民有兩種還貸方式可以選擇：月供不變、減少期數(shù)和月供減少、期數(shù)不變。哪種還貸方式更為劃算呢？記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，相較而言，月供不變、減少期數(shù)的方式節(jié)省的利息更多。具體來看，假設(shè)居民在2018年10月購房，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，若在今年8月份提前還貸50萬元。采用月供不變、減少期數(shù)的方式，節(jié)省利息76萬元，而采用月供減少、期數(shù)不變，節(jié)省利息46萬元?！叭绻忻衩吭逻€貸壓力較大的話，可以考慮月供減少、期數(shù)不變的方式來減輕每月壓力?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充。
提醒：用消費(fèi)貸、信用貸等還房貸不合規(guī)
部分銀行近期紛紛下調(diào)消費(fèi)貸產(chǎn)品利率，年化利率甚至跌破4%。較低的年化利率也“滋生”了一些違規(guī)亂象，因流動資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等，大連銀保監(jiān)局對浦發(fā)銀行連開9張罰單，6張?zhí)幜P對象為浦發(fā)銀行大連分行，合計(jì)罰款290萬元，3位相關(guān)責(zé)任人同時被罰。
肖文曉提醒，用消費(fèi)貸、信用貸等其他資金來提前還房貸，最大的風(fēng)險是這種做法并不符合銀行的資金用途規(guī)范，一旦被查處，就有可能因?yàn)殂y行要收回資金在短期內(nèi)給借貸人帶來巨大的償債壓力，并記錄成為借貸人的信用污點(diǎn)。此外，盡管在某些時期消費(fèi)貸和信用貸的利率可能會比較優(yōu)惠，但是其貸款年限一般只有幾年，與房貸最長可達(dá)30年的還款期限是不能比擬的，平攤到每個月的月供高低也截然不同，并不適合非高收入人群。
“如果銀行的按揭合同中明確約定了提前還款需收取違約金，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)如未超出政府監(jiān)管部門規(guī)定的要求，該規(guī)定對合同雙方具有法律約束力?！睆V東法制盛邦律師事務(wù)所合伙人戴小紅表示，因?yàn)楹贤倾y行出具的格式條款，所以該條款應(yīng)該特別提示。銀行按合同約定收取違約金合法，但是從情理上來說是有點(diǎn)不合情理，因?yàn)殂y行作為強(qiáng)勢的放貸主體，消費(fèi)者對于這一條款往往是只能無奈接受的，所以建議政府監(jiān)管部門如銀保監(jiān)會出臺相關(guān)政策對銀行的該條款加以限制。
戴小紅提醒，在實(shí)務(wù)中，很多銀行為了維護(hù)客戶關(guān)系和業(yè)務(wù)競爭力，往往會免予收取提前還款違約金，建議貸款用戶可嘗試向銀行申請免除相關(guān)違約金。此外，對于還未貸款購房的市民，簽訂合同時建議重點(diǎn)關(guān)注利率標(biāo)準(zhǔn)及適用類別(如固定利率或浮動利率)、供款計(jì)算方式(如等額本金或等額本息)、各類違約金標(biāo)準(zhǔn)等條款，并及時按規(guī)定金額月供還款。
算一算：理財(cái)收益率為3.5%，與5.7%房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平
方正證券研究報告中舉例指出，假設(shè)居民在2018年10月購房，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。
居民面臨兩種選擇，方案一：將現(xiàn)金用于一次性還清房貸；方案二：購買理財(cái)產(chǎn)品。
那么哪種選擇能帶來個人效益最大化？
方案一：提前還房貸。通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬元。
方案二：購買理財(cái)產(chǎn)品。以94.94萬元用于理財(cái)(3%-4%)，一年的收益能達(dá)2.85萬～3.8萬元。
方正證券指出，當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時，這與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。同時，方正證券指出，不能直接對比房貸利率與理財(cái)收益率，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評估。（王楚涵）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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