3月28日，即將出臺(tái)的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿）在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)上結(jié)束公示。山西晚報(bào)記者獲悉，該意見稿此番是第三次公開征求意見，近期，這一意見稿引發(fā)了社會(huì)各界的高度關(guān)注。
通讀新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（征求意見稿），可以預(yù)見百姓未來(lái)的居住品質(zhì)將會(huì)進(jìn)一步升級(jí)，未來(lái)住宅的建筑層高更高更通透，同時(shí)，新版住宅項(xiàng)目規(guī)范結(jié)合住宅需求變化，與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)電梯、新能源汽車充電設(shè)施、樓板厚度等方面有新的設(shè)計(jì)要求和調(diào)整。因住宅項(xiàng)目規(guī)范屬于全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，出臺(tái)后將會(huì)形成住宅項(xiàng)目全過(guò)程的施工依據(jù)。為此，山西晚報(bào)記者采訪了山西省建研院王教授、太原理工大學(xué)相關(guān)單位的專家段教授，對(duì)住宅規(guī)范的新舊差異進(jìn)行了專業(yè)解讀——
住宅層高提高20公分
新版規(guī)范對(duì)住宅層高做了指標(biāo)化規(guī)定，這樣的調(diào)整，居住的舒適度會(huì)明顯提升。
許多人不清楚住宅層高和凈高的關(guān)系，多位接受采訪的專業(yè)人士表示，目前樓市中很多新房銷售經(jīng)常混淆凈高和層高的概念，在賣房宣傳時(shí)蒙蔽購(gòu)房者。層高，通常指上下兩層房屋樓面結(jié)構(gòu)之間的垂直距離，即從下層樓板面到上一層房屋的樓板面之間的距離。如果頂層是斜坡的屋面，那么它的層高就要按其樓板面至屋頂最低處之間的垂直距離來(lái)計(jì)算。而凈高，指樓面或地面到上一層樓板底面之間的垂直距離。也就是購(gòu)房者通?？梢栽谑覂?nèi)直接測(cè)量到的高度，是屬于購(gòu)房者入住后真正可以使用的空間高度。通常情況下，房屋凈高加樓板的厚度等于層高。
據(jù)山西晚報(bào)記者了解，省城大部分新建住宅的層高均在2.8米以上了，只有極少數(shù)開發(fā)商還有2.4米、2.5米的產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士粗略計(jì)算了一下，以100米高的住宅樓為例，如果按照2.8米層高計(jì)算，一棟樓可以蓋32-33層，如果層高提高到3米，則僅能蓋30-31層。如此算來(lái)，按新版規(guī)范建設(shè)的住宅，居住的舒適度、通透感更好，但公攤會(huì)增加，房企的可售面積會(huì)減少，房屋建設(shè)成本會(huì)增長(zhǎng)。
一般來(lái)說(shuō)，房屋層高越高，室內(nèi)高低處溫度的溫差越大，空氣對(duì)流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節(jié)能性相對(duì)較差。從住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源等角度出發(fā)，居室凈高不應(yīng)低于2.5米。
此外，購(gòu)房者在關(guān)于層高方面還需要注意的是，住建部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在2.20米以上(含2.20米)。因此，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)對(duì)房屋層高或凈高做出約定，如合同約定“層高”，指的就是圖紙上的結(jié)構(gòu)標(biāo)高，也就是“凈高+樓板厚度”，并將房屋的平面設(shè)計(jì)圖作為購(gòu)房合同的附件，圖上要求注明房屋平面繪制圖的具體尺寸，比如說(shuō)房屋的層高/凈高，墻體的厚度、門窗的位置、大小等等。
除了層高方面，此次規(guī)范征求意見稿中還提及戶門寬度，例如：新建住宅建筑戶門的通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.80m。向外開啟的戶門不應(yīng)妨礙公共交通及相鄰戶門的開啟。山西晚報(bào)記者獲悉，此前太原個(gè)別開發(fā)商曾設(shè)計(jì)出兩戶業(yè)主家入戶門開門“打架”的情況，雖然業(yè)主投訴得到賠償，但仍然影響日常生活。該項(xiàng)舉措可以有效避免兩鄰居入戶門“打架”的情況發(fā)生。
征求意見稿還要求，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房和餐廳的上層。衛(wèi)生間地面應(yīng)采用防滑鋪裝，地面靜摩擦系數(shù)（COF）不應(yīng)小于0.6。廚房、衛(wèi)生間、封閉陽(yáng)臺(tái)與相鄰空間地面的高差不應(yīng)大于0.015米，并應(yīng)以斜坡過(guò)渡。這些規(guī)范落地后，都將會(huì)極大提高房屋居住的舒適度。
電梯設(shè)置更適老
關(guān)于這份征求意見稿，變化最大的亮點(diǎn)還有“二層及二層以上的住宅，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯”。多位業(yè)內(nèi)人士表示，這一條變化最為重磅?；旧铣藛螌悠椒?，目前所有住宅項(xiàng)目都必須每個(gè)單元設(shè)置至少一部電梯，兩層、三層別墅類產(chǎn)品估計(jì)也是如此。這就意味著，沒有電梯的住宅樓將逐步退出歷史舞臺(tái)了。
四層及四層以上，或入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的住宅，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯。太原市民趙先生說(shuō)，“之前家人生病，擔(dān)架進(jìn)不了電梯非常不便，開發(fā)商、物業(yè)公司在設(shè)計(jì)、施工時(shí)都沒有考慮到業(yè)主的日常醫(yī)護(hù)、適老需求。我后來(lái)買房特別關(guān)注電梯空間大小這一因素。如果這條規(guī)范落地，這才是充分考慮到適老化和醫(yī)療救急的情況，以后生產(chǎn)的電梯也必須做到可容納擔(dān)架的尺寸了?！?/p>
征求意見稿中還提出，十二層及以上的住宅，或入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)33米的住宅，每單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯，且其中至少應(yīng)有1臺(tái)為可容納擔(dān)架的電梯，至少應(yīng)有1臺(tái)為消防電梯。
業(yè)內(nèi)人士表示，“雖然此前出臺(tái)的舊版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》也有類似條款，但通常12層以上住宅的電梯數(shù)量都通過(guò)設(shè)置連廊的辦法解決，如果新規(guī)出臺(tái)后，必須有一臺(tái)消防電梯，則不能再打擦邊球。從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)電梯配比高，是住宅品質(zhì)更高的表現(xiàn)，但副作用是：未來(lái)高層住宅至少得設(shè)置兩梯兩戶，隨之而來(lái)的是業(yè)主得房率降低、公攤變大?！?/p>
太原市住建局相關(guān)工作人員表示，征求意見稿對(duì)新建住宅電梯安裝提出更高要求，與當(dāng)前老舊小區(qū)改造的方向亦相符，有利于提高小區(qū)的安全性和適用性。對(duì)于新建住宅項(xiàng)目而言，設(shè)置電梯會(huì)增加開發(fā)商的開發(fā)建設(shè)成本，后續(xù)該條款如果落地執(zhí)行，開發(fā)商需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地，意味著未來(lái)新建的住宅適老性增強(qiáng)、使用期更長(zhǎng)，將對(duì)適老性不強(qiáng)的多層二手房住宅形成沖擊。一家品牌房企置業(yè)顧問(wèn)表示，目前太原的新房項(xiàng)目均有電梯配置，五六層的新房項(xiàng)目多為洋房或疊拼別墅，產(chǎn)品業(yè)態(tài)相對(duì)高端，電梯已成“標(biāo)配”。對(duì)電梯的要求更細(xì)致或與老齡化趨勢(shì)相關(guān)，這也意味著，目前太原多層磚混住宅在二手房市場(chǎng)上的接受度會(huì)降低。
充電樁必須入小區(qū)
時(shí)下，購(gòu)買新能源汽車的車主越來(lái)越多，住宅項(xiàng)目多數(shù)沒有充電樁的問(wèn)題，困擾了很多業(yè)主，也勸退了很多想購(gòu)置新能源汽車的車主。此次征求意見中明確提出，住宅項(xiàng)目應(yīng)配置新能源汽車充電設(shè)施或預(yù)留安裝條件。
山西晚報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)新建充電樁需要居委會(huì)、物業(yè)公司、居民等多方協(xié)商，任何一個(gè)環(huán)節(jié)不通過(guò)，都無(wú)法開展建設(shè)。申請(qǐng)安裝充電樁時(shí)，小區(qū)居民需通過(guò)居委會(huì)向供電部門提出申請(qǐng)，供電部門派專人到現(xiàn)場(chǎng)查看。符合條件后，新能源汽車車主、汽車生產(chǎn)企業(yè)、充電樁安裝企業(yè)、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)等五方主體共同簽訂同意書，方可進(jìn)場(chǎng)安裝。
業(yè)內(nèi)人士表示，2016年，國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門就曾發(fā)布《關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》，其中規(guī)定：“在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。”但在實(shí)際生活中，能在小區(qū)院里自行安裝充電樁的成功案例少之又少。隨著新能源車數(shù)量的增多，新建小區(qū)配置充電樁成了必不可少的要求。
在小區(qū)的場(chǎng)地方面，征求意見稿要求，集中綠地寬度不應(yīng)小于8米；集中綠地中，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積不應(yīng)少于三分之一，并應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地。此外，住宅建筑應(yīng)配建附屬道路，應(yīng)與住宅單元出入口、老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地?zé)o障礙聯(lián)通，并應(yīng)與城市或鎮(zhèn)區(qū)道路的人行道聯(lián)通形成無(wú)障礙步行系統(tǒng)。
“套內(nèi)面積”暫不提
多位業(yè)內(nèi)人士表示，此番是第三次公開征求意見，與2019年首次公開征求意見相比，最大的不同是關(guān)于“套內(nèi)面積”依然未見表述。
首次征求意見的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》版本中有“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的表述，但在第二次公開征求意見中，卻不見相關(guān)字樣，如今在第三版內(nèi)容中，依然不見蹤影。
相關(guān)人士表示，這也就意味著，取消公攤還需克服重重阻力，短期內(nèi)不能輕易實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、持有、交易，這一過(guò)程環(huán)節(jié)多，流程復(fù)雜，體系龐大，此前是套內(nèi)加公攤面積，轉(zhuǎn)換為套內(nèi)面積需要有一個(gè)轉(zhuǎn)換的過(guò)程，其中還涉及眾多已購(gòu)房業(yè)主利益。因此，公攤面積這筆錢購(gòu)房者仍然要繼續(xù)承擔(dān)，相關(guān)的改革，需要分步驟有序推進(jìn)，逐漸推開按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房屋銷售模式，還需要探索。
另一位人士則表示，“此次征求意見，站位很高，體現(xiàn)出了‘以人為本、文化傳承’的住宅項(xiàng)目規(guī)范理念，如果這一新規(guī)落地，今后住宅的居住舒適度會(huì)在很大程度上提高，這也意味著公攤面積更大、建設(shè)成本更高，隨之而來(lái)的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)將在一定程度不可避免地上漲?！保ㄉ轿魍韴?bào)記者 張磊）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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